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人物观点

中国豪宅市场火爆的背后

编辑:全讯网实习记者 2016-12-24 我要评论

随着今年楼市的回暖,关于豪宅热销的各类报道也频频见诸各类媒体。那么,为什么今年豪宅销售特别火爆?让我们用实际成交数据来看个仔细。 为明确定义,避免混淆...

随着今年楼市的回暖,关于豪宅热销的各类报道也频频见诸各类媒体。那么,为什么今年豪宅销售特别火爆?让我们用实际成交数据来看个仔细。

为明确定义,避免混淆,本文中我们把单套售价超过一千万元人民币的定义为“豪宅”。据此标准,上半年一线城市豪宅成交量确实有显著增长。在新房市场,上海上半年千万豪宅成交套数已经相当于去年全年的四分之三,深圳则是三分之二,两大热点城市豪宅成交均大幅超过了去年同期水平。相比之下,北京市场比较平稳,上半年豪宅成交套数约为去年的一半。

二手市场则更为火爆,上海上半年二手豪宅成交套数已经超过去年全年;而深圳上半年豪宅成交量则比去年全年还高出25%。

之所以今年豪宅市场增长显著,其中原因不外乎以下几方面:在供应端,由于取消了以往对高价楼盘的价格审批限制,使得豪宅供应量大增。开发商为配合开盘,进行了各种声势浩大的宣传推广,这也是我们看到很多豪宅热销报道的原因之一。而在需求方面,受“3?30新政”降低二套首付,松绑二手房营业税的影响,刺激了改善型需求的释放。同时,上半年股市大涨的财富效应也体现在楼市。另外,部分城市投资需求复苏,推高价格涨幅,这一点在深圳表现的比较明显。

虽然上海、深圳等一线城市的豪宅销售量增长明显,但如果结合整体市场来看,就会发现豪宅成交套数占全市场的比重并未明显上升。以上海为例,上半年一、二手豪宅总成交套数占全市场的比例为2.3%,和去年全年水平一致。而在深圳,上半年全市场豪宅成交占比为3.7%,略高于去年全年的3.36%。(注:由于今年房价整体上涨,我们在计算时考虑了前后期价格变动的影响)。这组数据说明,今年豪宅的热销只是随着整体市场的回升而同步增长,并没有超出市场整体的表现。

整体看,上半年一线城市楼市量价齐升,改善需求增加,但主要仍是以自住需求为主的。以上海市场为例,从各价格段成交占比来看,总价200万左右的刚需占比有所减少,而400-600万价位的改善型需求增长较为明显,而千万以上的豪宅占比基本稳定。这显示出楼市回升主要仍是自住需求推动的。

既然成交量占比没有显著提高,那么豪宅在价格方面的表现又如何?

在今年房价涨幅最高的深圳,1-7月,豪宅价格的累计涨幅为32.1%,仅比全市场房价涨幅的30.8%略高1个百分点。而在上海,同期豪宅涨幅为9.5%,较全市场9.9%的涨幅还略低。

上述价格数据是基于中原实际成交的二手住宅价格计算得到的,我们把市场上成交活跃楼盘中价格最高的10%定义为“豪宅”,其成交总价通常也在千万元以上。由于深圳和上海二手住宅量早已超过新房,因此二手的价格变动更具代表性。

据此看来,虽然今年豪宅成交活跃,但价格增长却和普通楼盘差不多。其实,历史上豪宅的表现可不是这样的。在2011年以前,每当楼市价格上涨时,豪宅的价格涨幅都是显著高于普通住宅。从2004年到2011年,上海全市场二手住宅价格涨幅为96%,而豪宅的涨幅则是148%。深圳的情况也差不多,同期内全市场价格涨幅为120%,而豪宅的涨幅为158%。

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